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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

那麼哪些城市的房價將可能迎來反彈呢?這其中,最近土地市場的表現可謂是一個很好的風向標。

張大偉對《第一財經日報》分析指出,目前已經明顯企穩升溫的樓市,再次降息的影響難免出現再次的“暖上加暖”現象,雖然國傢統計局公佈的10月房價指數顯示房價依然在調整,但一線城市特別是北京的二手房價格已經環比上行,這種情況下,降息降準將放大市場利好,購房者對市場的預期將明顯向好,入市的積極性也會繼續提高,房價難以再跌,量價齊漲的可能性非常大。

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例如,1118日上午,中民投聯合體以248.5億的價格奪得上海黃浦區董傢渡地王,樓面價為35392/平米,盡管單價不算高,但總價非常高,地塊對企業的要求非常高。

張大偉說,像北上廣深以及廈門南京等熱點城市土地市場高溢價、地王頻現的原因在於,相比目前三四線城市明顯可以看到的風險,這些核心熱點城市的風險要低很多,房企也會更加紮堆在這些熱點城市,因此這種競爭會更加激烈。

央行降息 北上廣深和廈門南京房價反彈可能性最大

在“9 30”新政後,熱點城市的土地市場也開始回暖,高溢價、地王頻現,這些城市包括瞭北上廣深四大一線城市和廈門、南京等熱點二線城市。

即便是此前庫存壓力較大的二線城市如杭州,其樓市也將因此輪降息迎來大利好。“不同的城市庫存不一樣,但隻要有大量的人口進入就會有需求。”張大偉認為,杭州對周圍的輻射和吸附力也比較強,此前杭州房價已經下探較多,在此次降息後,有相當一部分的超低需求會進入,未來杭州樓市也會企穩回暖。

不過,人口凈流入並不是影響投資價值的唯一要素,一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產業結構、教育醫療等公共資源水平密切相關。通常而言,政級別等級較高的城市,比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優勢比較大,對有效購買力的吸引也就比較大。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/08585942088559526982065.shtml

“地王頻現說明企業看好這些城市的需求。”張大偉說,這些城市通常都具有對周圍強大的輻射能力,人口還在不斷向這些熱點中心城市聚集,土地與人口相比還是很稀缺的,所以開發商也會更加看好。

本月20日國務院發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》,對城市劃分標準進行調整,並要求各地區、各部門出臺的與城市規模分類相關的政策、標準和規范等要按照新標準進行相應修訂。這也意味著,未來超大城市、特大城市的用地規模將會受到嚴格限制。

哪些城市將反彈?

在廈門,1029日舉行的一場土地拍賣會上所拍賣的海滄馬鑾灣新城兩塊地塊均拍出瞭超過60%的高溢價。其中H2014P05地塊更加激烈,共吸引瞭萬科、招商、中海等11傢品牌房企的爭奪,最終該地塊由首次進軍廈門市場的海爾地產和廈門海投地產組成的聯合體,以22.8億元競得,樓面價為15228元/平方米,溢價率達80%。該樓面價突破瞭此前廈門海投房地產創下的樓面價14310元/平方米的地王記錄,晉升海滄單價新地王。

在南京,1023日,南京也迎來瞭限購取消後的首場土地拍賣。其中,河西宅地吸引瞭10傢開發商競拍,不僅“招保萬金”四大房企悉數到場,華潤、朗詩、遠洋等大型房企也都參與競拍,最終被上海建工以31億元總價拿下。城東宅地吸引瞭9傢房企爭搶,最終五礦地產以20億元的總價奪下,樓板價為15455/平方米,成為新一任的“城東地王”。

在經濟下行壓力較大的情況下,“央媽”終於出手瞭。在央行降息之後,地產界普遍歡欣鼓舞,認為房價將可能迎來反彈。不過並不是所有的城市都會反彈,《第一財經日報》研究發現,接下來,包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京六城房價反彈的可能性最大。

1121日晚,央行發佈消息;自1122日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%5年期以上貸款基準利率為6.15%(此前為6.55%),其他各檔次利率相應調整。

一方面是人口的不斷聚集,另一方面有限的土地供應。以廈門為例,這幾年廈門土地市場一直存在類似小米手機的“饑餓營銷”,土地供應明顯不足。尤其是今年,在土地市場行情不好的情況下,廈門土地出讓節奏也比較慢,今年前九月,廈門的土地出讓寥寥無幾。

大城市供地趨緊

不過,降息後,房價有可能迎來反彈,但並不是所有城市都能迎來利好。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報分析,降息後樓市的走勢會進一步分化,一二線城市樓市資金面將明顯好轉,部分城市將迎來明顯反彈,但對三四線城市來說,因為庫存絕對值過高,人口導入速度十分有限,因此即便有如此力度的信貸刺激,出現反彈的可能性也很小。

此前113日,國土資源部、農業部聯合下發《關於進一步做好永久基本農田劃定工作的通知》提出,北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農田劃定工作將先行展開,全國永久基本農田劃定和成果完善工作將於2016年底前全面完成。這也意味著,年初全國國土資源工作會議提出為500萬人口以上大城市擴張“劃界”工作開始“動真格”。在這種情況下,未來大城市的土地供應將更加趨緊。嘉義朴子土地貸款

關山鎮民間二胎房貸除瞭“地王”指標,一個城市對周圍資源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言,經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成瞭強大的吸引力,大量的流動人員到大城市後,融入大城市的願望十分強烈。“有什麼樣的產業發展水平就有什麼樣的收入水平,進而影響到當地的房價水平。”廈門大學經濟學系副教授丁長發告訴本報。

有媒體曾對2013中國公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個,包括瞭北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上,目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市裡面。

張大偉說,人口凈流出的城市,房價肯定不會漲。尤其是三四線城市,即便是給瞭杠桿,也不會反彈。而人口凈流入的地方,要看土地的價格。像一線城市,嚴格控制人口,說明人口的集聚能力最強,因此土地也最貴。

按照市場的分析,此次降息對於樓市來說絕對是大利好。這種利好體現在心理預期和實際兩方面。中原地產首席市場分析師張大偉分析,在降息通道開啟後,樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬計算,如果按基準利率,購房者每個月可以減少月供234元,合計20年就可以減少5萬多的利息支出。

專傢分析指出,“9 30”新政(多部委發佈房貸新政,首套房政策定義標準由"認房又認貸"改為"認貸不認房",並放松利率折扣)出臺後,大多數銀行出於成本考慮,並未出現大幅下調貸款利率局面。此次央行直接一步降到位,相當於變相為全體購房者打出9.4折利率優惠;對部分現行9折優惠的銀行來說,相當於在原有基準利率上打出8.5折的大優惠。對購房者來說,這種直接的信貸刺激影響非常大。

一定時期內的庫存也會明顯影響到城市房價的反彈走勢,上海易居房地產研究院近日發佈的報告稱,截至10月底,該院監測的35個城市新建商品住宅庫存數據顯示,包括溫州、茂名、煙臺、天津和西安在內的幾個城市存銷比數值偏大,此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言,大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。

總體來看,在央行降息後,房價反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門、南京等土地市場高溢價、地王頻出的城市。此外像一些人口吸引力較大,庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會,如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等城市也很有可能迎來反彈。

內容來自sina新聞

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