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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

二三線城市綜合體狂歡政府、開發商不是輸傢

  世邦魏理仕商業服務部董事王君正在幫一傢外資背景公司做調研。這傢公司想在西部某省會城市打造一座奧特萊斯綜合體。但調研的結果並不樂觀。

  "不僅當地的人口數量不夠多,消費實力也不足以支撐大牌零售商的進駐。"她說。不過,這並沒有阻止這傢外資公司的熱忱。而三線城市政府態度之熱烈,也令王君有些驚訝。類似俏江南這樣的餐飲企業去當地選址時,當地副市長都會陪同。

  當前,二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設的熱潮。地方政府"求商若渴"。幾乎所有人都能夠預測得到,可能發生的過剩現象,但沒有人停下來。

  "在這場遊戲裡,地方政府和開發商都不會成為輸傢。"RET睿意德執行董事張傢鵬說。

  不存在絕對過量

  8月28日,世邦魏理仕發佈報告稱,全球范圍內正以極快的速度興建購物中心,在20個購物中心開發體量最大的城市中,中國占瞭14個。這些購物中心是城市綜合體的一部分。這是中國多數城市參與的狂歡。

  經濟相對欠發達的省會城市銀川,是三線城市的代表。王府井百貨將在這裡建一座體量達24萬平方米的城市綜合體。銀川永泰城體量則高達230萬平方米。此外,綠地、萬達、新華聯都有大手筆投資。

  但實際上,直到2011年,銀川第一個真正意義上的城市綜合體金鳳萬達廣場才剛剛開業。如今,新建的城市綜合體規模,數倍於過去的存量。

  通常,一座購物中心的養商期需要3年左右。讓王健林驚詫的是,金鳳萬達廣場剛一開業就十分火爆。開發商們看到增長的勢頭後,紛紛湧入。2009年,銀川全年實現社會消費品零售總額185億元,2010年為225億元,2011年為274億元,2012年為320億元。

  "三線城市實際上是在補課,這些城市缺乏公共設施。"張傢鵬說。這一點,王君也認同,"許多三四線城市,連六廳的電影院都沒有。過去,這些城市幾乎隻有百貨商場。"她說。

  在二線城市中,成都、沈陽、天津已經被多傢研究機構認定為商業供應過量的城市,但建設勢頭並未停止。合肥、南昌、哈爾濱、昆明等城市也躍躍欲試。數據顯示,二三線城市在建或擬建的城市綜合體數量,成都80多個、合肥22個、無錫20餘個、福州16個、石傢莊15個、濟南16個,就連市區人口30多萬的喀什,由於獲批經濟特區,規劃和在建的城市綜合體也多達18個。

  合肥和南昌爭相邀請萬達去建設文旅城。王健林曾在接受本報記者在內的專訪中表示,10年前,萬達在南昌這樣的城市建設城市綜合體,是嘗到瞭甜頭的。

  2010年,萬達在南昌贛江以北投資建設第二個項目。在萬達之前,綠地集團也進駐瞭紅谷灘。彼時,鮮有人看好這片區域。但隨著萬達廣場、綠地中心開業,該區域房價迅速上漲,人氣漸旺。

  "這是城市化的需要。"張傢鵬說。他分析說,城市要發展,應走多中心的道路,單獨的、小體量的商房子2胎缺錢急用哪裡借錢業,難以帶動一個新區的發展。二、三線城市政府為什麼熱烈歡迎類似萬達廣場這樣的項目,就在於,它們能在短時間內建成開業,其自持的零售商業,幾乎是滿租的狀態。炒熱區域後,地價隨之升高,這並不是一筆虧本的買賣。

  專傢學者們總是擔心城市綜合體過量帶來的風險。但張傢鵬認為,地方政府、開發商都不會成為輸傢。之於地方政府,城市綜合體中的甲級寫字樓,如果因為供應過剩不能以高價出租,租金降低後可以拉低企業辦公成本。這甚至被視為地方招商引資的優勢。"如果出現爛尾,大不瞭政府再進行回購,賣給下一個接盤者。"張傢鵬說。

  開發商也不會吃虧。低價拿地的開發商,通過出售住宅和部分商業面積,就已經可以回籠資金。自持的商業部分被視為沉淀下來的利潤。"無非是回籠時間長一點。"

  運營能力定成敗

  在分析人士看來,二、三線城市的綜合體建設熱潮有真實的需求支撐,問題在於短時間內供應量過大如何消化。"大多數項目會通過延遲上市來抵禦這樣的風險。"世邦魏理仕華北區研究部董事陳紅飛說,在二、三線城市,這樣的趨勢較為明顯。

  城市綜合體最容易出現問題的業態,不是寫字樓,而是購物中心部分。陳紅飛指出,在這場建設熱潮中,僅有三分之一的開發商有運營經驗。"開發商的運營經驗和專業知識是購物中心成功的決定因素。"陳紅飛說。

  這一點也為陽光新業副總裁吳堯所認同。如果說部分二三線、三四線城市大建綜合體,是商業消費發達到一定階段的產物,那麼,當新奇勁過去,就必須面臨招商和運營的現實問題。

  即使有運營經驗的那三分之一開發商,也不能保證都能成功。世邦魏理仕8月28日發佈的《北京零售物業市場深度調查》報告指出,在一個市場取得成功並不意味著能在所有市場都取得成功,鑒於運營經驗的重要性以及商業運營的復雜程度,擅長一類產品或項目定位,並不意味著可以將其復制到任何地方並取得成功。

  在王君、吳堯等業內人士看來,類似萬達廣場的城市綜合體,暫時在二、三線城市取得瞭領先地位,但從專業角度來看,其產品還有很大的提升空間,未來可能產生很多超越萬達廣場的、更有特色的購物中心。

新聞來源http://bj.h大里區民間二胎借貸ouse.sina.com.cn/news/2013-08-29/10302389505.shtml

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