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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

國五條落地初探各地個稅多按老辦法執行

  20%個稅執行還有待觀望,廣州等地仍在竹塘鄉農地貸款率利試算表等待"細則的細則";"17萬先生"本月尚無業績

  張煥 蔡胤 胥會雲 藍之馨

  李輝(化名)上月還是廣州一傢大型中介的明星經紀人,月入超過17萬元。不過據他的同事說,進入4月份以來"17萬先生"還沒有開單。

  這句行話意味著一個刺眼的數字:業績是零。

  愚人節前後,包括京滬廣深在內的重點城市按照要求陸續公佈"國五條"細則。一周多以來,新一輪樓市調控對市場的影響已經開始顯現。和一些區域的房產經紀業務量"新老劃斷"不同,"國五條"中被認為"殺傷力"最大的二手房買賣征收20%個稅執行幾何還有待觀望。

  【相關報道】:      

  20%個稅尚無時間表 廣深仍用原標準

  六成購房者受個稅影響 二手房市場將遭重創

  國五條細則解析:賣房征20%個稅或有反效果

  《第一財經日報》記者訪問北京、上海、廣州三地中介,尚未發現20%征收個稅的"新辦法"普遍推行。就目前而言,按照交易總價1%~2%核定征收個稅的"老辦法"依然通行。

  所謂的"新辦法"在個稅法和此前的國稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執行?國稅總局原副局長楊崇春在接受本報記者專訪時稱,應當研究一個既方便群眾,又能體現政策,既維護群眾利益,又能打擊倒房投機行為的好的簡易辦法,"如果這個問題不解決,我覺得執行這個政策還會走樣。"

  再等細則

  廣州版"國五條"細則已經出臺多日,二手房個稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報記者從一些中介機構瞭解到,在外界的觀望與揣測中,普通住宅交易仍按照原來的方式進行。

  昨天下午,本報記者在廣州市海珠區房地產交易登記所內看到,間或有三兩業主與買傢在中介的冬山鄉二胎借貸陪同下辦理過戶手續,羅琴(化名)便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神,這樣的住房交易免征個稅。

  交易登記所內一名工作人員稱,目前房屋交易仍按"老辦法"征稅,5年以下的住房還是按照房款的1%收個稅。但下一刻怎樣征收就不得而知,政策隨時會變。

  廣州市常務副市長陳如桂此前向包括本報記者在內的媒體稱,"國五條"廣州細則出臺後,稅務局會根據細則出臺一個具體的辦法。昨天,廣州市地稅局相關負責人對本報記者稱,對於二手房稅收細則,廣州稅務部門仍在制定過程中,"很快就會出來瞭。"

  "稅務部門制定出來細則之後也還要上級部門批準。"該人士表示,制定過程也不是稅務部門一傢說瞭算,還要多個部門反復進行溝通。

  二手房交易的個稅征收有兩種方式,一是按照房屋轉讓差價扣除合理費用後的餘額征收20%個稅,但由於在現實操作中納入合理費用的房屋裝修等費用確認存在難度,所以市場普遍采用政策許可的第二選項,即不能正確計算房屋原值和應納稅額的,對其實行核定征稅,各地稅率在1%~2%。

  因此,本次"國五條"隻是對既有政策的重申,但一些地方的細則中卻對20%個稅的問題避而不談。

  不過,北京在細則出臺後緊接著出臺地稅部門的政策解讀,明確20%計征的條款,同時確定除商品房之外的保障房和公有住房等"特殊住房"的原值認定方式。但在現實操作中,對於確不能提供房屋原值相應憑證,且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的,北京地稅明確,依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。

  在20%個稅執行有難度的情況下,是否有重新設計核定征收稅率的可能性?楊崇春告訴本報記者,應該由政府財、稅部門按照實際情況制定更合理簡易的辦法。

  近日有媒體援引地方稅務人士稱,從地方政府目前的權限看,除瞭在核實房屋原值上可采取進一步措施外,調整核定征收的"應稅所得率",也是未來政策有可能調整的一個方向。

  廣州一傢大型房產中介經紀人梁斌(化名)認為,等廣州二手房個稅細則公佈之後,未來該市"滿五唯一"的二手房價格將會有10%~15%的漲幅。

  就目前來看,交易量已經顯示"速凍"跡象。廣州中原地產一位經紀人透露,截至目前,其所在門店銷售業績下滑六七成,"該買的房子上月都買瞭,觀望期日子真的很難過。"梁斌說,在3月份,他曾凌晨5點來房地產交易登記所排隊過戶,但也隻能排到第二三十位,而現在,交易所內人跡寥寥。

  市場反應

  相比其他一線城市,北京在"國五條"落地後的交易日還未達到一周。因為3月31日至4月7日,當地房地產交易系統進行升級調整,其間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。

  昨日晚間,北京團結湖一名房產中介人士向本報記者透露,據他所在公司群發的通知,北京某城區已經明確,2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續按照1%征收。

  北京市住建委的數據顯示,4月10日該市二手住宅網簽量為261套。而在過去的3月,在"末班車"效應下,北京二手住宅網簽總量為43780套,日均超過1400套。

  更需要關心的是,本月進行網簽的這些住房,是否已按照新政繳稅?在房屋原值認定細則尚未完全明晰的階段,是否存在減少個稅支出的空間?

  "交易過的商品房,業主和稅務部門都有契稅存根,也會在房產局存一聯,因此核定原值並不難,按20%差價繳稅也在所難免。"這是本報記者連日來走訪房產中介時,聽到的最為普遍的回答。

  但與外界認為的可以通過裝修費節省個稅的猜測不同,在中介眼中,有瞭過戶指導價這種操作方式,裝修費這一項的"折扣力度"並無意義。

  所謂過戶指導價,通俗地說就是北京地稅部門按照房屋所在區域、樓盤建築年代等信息實行一房一審核的原則,對交易房屋征繳稅款的最低價格。這成為一些中介鉆空所在,即做低交易價以應對可能執行的20%個稅。

  上述團結湖中介人士向本報記者舉例說,該區域在售的一套50平方米商品房,業主購買價格為30萬元,現在以200萬成交,原則上應按照170萬元差額扣除合理費用等金額後的20%來繳納個稅,但中介可以按照1.8萬元~2萬元/平方米之間的過戶指導價來做網簽,將交易價格做低至100萬元,於是,差價縮至70萬元,需繳納的個稅相應減少。

  而在上海,市場反應並未如原來預期一般,迅速下滑到"冰凍期",隻是呈現逐步下探的趨勢。

  中原地產錦繡華城二店的房產經紀人湯才志告訴本報記者,自細則出臺後自己並未有成交業務,但來看房的人還是不少。

  多傢中介機構稱,交易中心目前都未接到按照"新辦法"繳納二手房交易個稅的通知,因此依然按照原來的辦法在繳稅。

  上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍告訴本報記者,截至4月10日,中原地產各門店共成交626套房,截至9日成交571套,"一天成交55套,也是正常月份的成交水平。"

  他表示,市場接下來的趨勢應該是進一步下行的,但因為已經對政策有瞭充分的消化和準備,所以成交量不會有急劇的下滑,依然保持緩慢下行的態勢。

  【相關報道】:      

  部分城市二手房個稅征收仍用舊規

  地方版樓市調控細則登場 重壓下炒房資金往哪去

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/07372068213.shtml

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