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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  望京金茂府是方興地產與融創中國聯手打造的高端豪宅,2011年底雙方以30多億元的價格拿下該地塊,總體量達28萬平方米。

  雖然華僑城公佈的該項目計劃完成時間比九龍倉晚一年,但華僑城也希望"快進快出",華僑城董秘辦高管向經濟觀察報表示,"這是一個合作的項目,又是一個單純的房地產項目,在我們公司的定位應該是一個短平快的項目,我認為是能快則快吧。""當然是越早銷售越好,地價那麼貴,成本那麼高。"廣盈地產項目負責人也向經濟觀察報如此表示,但目前施工許可證也未辦好。

 妥協變通

  痛苦的豪宅

  隨著豪宅的熱銷,豪宅開發商也加強瞭推盤意願,保利薊門橋地王、華潤橡樹灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)五期、凱德錦繡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等高端項目均有推盤意向。

  5月29日下午兩點半,室外氣溫30度,頂著炎炎烈日,老劉夫婦來到瞭位於北京北五環的臻園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)看房,在此之前,他們已經看過金茂悅等高端樓盤。

  由於豪宅大多地價高昂、造價不菲,出於回籠資金的考慮,豪宅開發商的開盤意願非常強烈。

  郭海飛

  4月4日,與臻園一墻之隔的望京金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目,成為京版國五條頒佈後第一個獲得預售許可證的項目,也是第一個售價在4萬元/平方米以上的入市豪宅項目。

  地處望京CBD核心位置、與地鐵14號線來廣營站一墻之隔的臻園,便是急於開盤銷售的豪宅項目之一。今年3月底,臻園舉行瞭產品發佈會,根據有關披露,當時有上千到訪客戶。"我們本來計劃5月開盤。"一位臻園項目知情人士向經濟觀察報表示,但是由於某些原因,"隻能延遲到7月開盤。"

  像老劉夫婦一樣在工作日來看房的年輕人和中年人,當天下午經濟觀察報記者在臻園售樓處遇到瞭七八對。在這些潛在客戶急切看房的背後,是高端項目銷售的升溫。

  急於入市的豪宅,為瞭獲得預售許可證,也會采取降價妥協的方式。

  臻園項目急切入市是為瞭盡快回籠資金。九龍倉4月29日發佈的2012年年度業績顯示,該項目建築工程已於去年第四季度展開,並計劃於2015年全面落成。

  "目前我們計劃在8、9月份開盤,售價還未確定,但是周邊的二手房價格是5萬多元/平方米。"華潤橡樹灣銷售人員告訴記者。

  再加上23.7億元的地價,建安成本、人工費用、銷售費用、財務費用等,總投資將超過30億元。經濟觀察報記者向招商地產董秘劉寧詢問該項目總投資額具體是多少,他表示,"因為是三方合作的項目,都是上市公司,我方不方便亂說,也沒有義務披露。"

  一位代理過多個豪宅項目的經紀公司負責人向經濟觀察報介紹,土地出讓金隻能依靠自有資金或股東借款支付,資金占用成本一般在8%-10%,"如果拿地花瞭約24億元,一年內沒有開盤銷售,一年的財務費用差不多就要2億元,一天就是50多萬的成本,相當於一天消耗一輛奔馳,誰都想早點賺回來。"

  與此同時,4月份,北京整體房價環比上漲1.8%,在房價上漲之際,北京市政府的調控壓力與日俱增。據媒體報道,由於定價過高,目前近40個項目的預售許可證被主管部門押下,同時還要報請分管副市長的審批,同時北京市政府表態,第二季度房價數據一定要有所改觀。"隻要是價格上漲的,幾乎都被壓下瞭,光大興就有好幾個項目的預售證被壓下瞭。"上述開發商人士透露。

 快進快出

  北京市建委網站數據顯示,該項目共批準96套房源銷售,擬售均價為50300元/平方米和51501元/平方米,目前已成交30套,成交均價為49642元/平方米。"現在已經全部賣完瞭,隻不過住建委的數據有些滯後。"融創中國北京公司營銷副總經理樓艷青向經濟觀察報透露。

  去年2月14日,招商局地產(北京)有限公司與九龍倉旗下的大連盈致企業管理有限公司以23.7億元的底價拿下該地塊,樓面地價約12523元/平方米,鏈傢此前統計該價格是歷年來廣營板塊樓面地價最高的住宅快速貸理財諮詢服務二胎年息用地。

  此前,招商地產和九龍倉已經支付瞭高達23.7億元的地價款,截至2012年底,臻園項目已經占用招商地產12.4億元資金。"北京一般比較早預售,有回款可以用。"招商地產董秘劉寧道出瞭臻園急切銷售的原因。

  一個月隻批瞭一個

  5月25日,華僑城宣佈將向廣盈地產2013-2014年度提供10億元額度的擔保貸款或財務支持,華僑城董秘辦高管介紹:"如果這個項目自己不能獲得擔保貸款,我們就用自有資金支持,招商和九龍倉也提供相應的支持。"

  在這樣的情況下,臻園計劃在一個多月後開盤銷售,這或許與其高昂的成本有關。售樓人員透露,臻園的精裝修標準是8000元/平方米,200多平方米以上的大戶型裝修費用更高,采用的均是高檔產品。

  一大型開發商人士向經濟觀察報透露,因為價格過高,"臻園的預售許可證被建委卡住瞭,他們的報價大概是4.5萬元/平方米。"但該知情人士否認瞭這一說法,其表示臻園還沒有進入向北京市建委上報預售許可證的階段。

  5月29日,記者在臻園項目所在地看到,圍墻內雜亂地堆放著建築材料,打地基的土坑也被遮蓋著,大門緊閉,看不到一個工人,並無任何施工跡象。

  根據當時簽署的合作協議,華僑城和九龍倉向廣盈地產提供的貸款或擔保金額累計不得超過9.24億元,大股東招商地產不得超過9.52億元。

 想賣賣不瞭

內容來自sina新聞

  像臻園一樣急切入市的豪宅項目還有很多,保利薊門橋地王、華潤橡樹灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)五期、凱德錦繡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等多個高端項目均有推盤意願。"國內開發商融資比較難,財務成本又比較高,一般都希望快速銷售回籠資金,尤其是萬科、融創等高周轉公司,隻有港企和凱德等手握重金的外企才會持有等待升值。"上述開發商人士稱。

  有消息稱,毗鄰北京大學、清華大學等高校和中關村上地信息產業基地的華潤橡樹灣五期,原計劃於今年4、5月開盤,但由於預售證未能如期拿到,隻能延期開盤。

  但一些別墅豪宅項目的入市卻遭遇瞭滑鐵盧。北京市建委數據顯示,截至5月29日,5月共有19個項目取得預售許可證,其中銷售均價在4萬元/平方米以上的高端項目僅有一個,但不是臻園

  北京市住建委網站統計數據顯示,截至5月29日,本月共有19個項目取得瞭預售許可證,銷售均價在每平方米4萬元以上的高端項目僅有九章花園。

  5月12日,九章花園取得預售許可證,擬售均價為75166元-88705元/平方米,目前已成交3套,成交均價為75607元/平方米。

  雖然4月份新開盤的豪宅項目受限價令影響,但絲毫不阻礙豪宅產品整體報價及成交價的雙雙上揚。亞豪機構統計數據顯示,3、4月份以來,北京56個公寓豪宅項目中,有10個項目的報價出現瞭不同程度的上漲,上調幅度在1000-20000元/平方米,4月份37個項目的成交均價達到50791元/平方米,環比同樣上漲2個百分點。

  臻園項目總占地面積約8萬平方米,建築面積18萬平方米,由招商地產、華僑城兩大央企聯合香港地產大鱷九龍倉共同打造。

5月北京豪宅銷售遇滑鐵盧1個月隻批瞭1個

  臻園售樓人員透露,樓盤大概售價是4.4萬-4.5萬元/平方米,同時強調比鄰居金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)5萬元/平方米的售價便宜,主推175-210平方米的3-4居,"下個月會排號"。

  5月23日,專註豪宅營銷研究的房地產經紀公司亞豪機構統計,2013年4月,北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅共56個,其中有37個項目實現成交,累計銷售325套公寓豪宅,成交總金額約28億元,公寓豪宅占當月總銷量的比例由3月份的2%提高到4%。

  去年12月,華僑城入股負責臻園項目開發的項目公司北京廣盈房地產開發有限公司(以下簡稱"廣盈地產"),入股後招商地產、九龍倉和華僑城分別持股 34%、33%和33%。

  有業內人士分析稱,目前凡是合作類項目,在遇到預售許可證受阻的情況下,不同的企業持不同的態度,央企資金充裕、融資大門敞開,而民企則融資渠道狹窄,不得不加快進度,坊間有傳言稱,金茂府雖為方興地產操盤,但面對重大問題時,兩個公司的策略有著顯著差異,老孫(融創地產董事長孫宏斌)為攻下金茂府預售證,寧願割肉降低漲價幅度,最終換取瞭預售證的放行。

  除低價入市之外,一些豪宅項目也采用將毛坯住宅與裝修分開的方式來規避價格限制的壁壘。

  亞豪機構預計,擬於6月份入市的北京樓盤,精裝修和現房產品的比重會明顯增加,在31個6月計劃入市項目當中有14個項目為精裝修或現房產品。在純新盤的普通住宅項目當中,精裝修或現房的比重更是高達63%。"精裝修更多是為瞭化解限價政策,老項目後期通過精裝修實現價格的上調,而純新盤則通過前期精裝修為後期項目調價留出空間。"亞豪機構副總任啟鑫表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/08012238456.shtml

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