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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  這一矯正系數來自於記者對多傢上市房企財務人員的采訪,因為"各項稅費"與實際納稅額仍存在差距,一般在15%至40%之間。

  根據Wind數據統計,2013年前三季度,132傢A股上市房企總納稅額為1015億元,減去3.2億元稅費返還後的凈納稅額約為1012億元;合計凈利潤494億元;凈納稅額與凈利潤之比為2.05:1。

  當然,營業稅、土地增值稅和所得稅是房企納稅額總體上升的主要動力。有公開資料顯示,2012年房地產業銷售6.4萬億元,繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元。

  宋延慶亦表示,房企稅負支出增加將使企業面臨更嚴峻的財務壓力,這會使房價的剛性成本增加,並會在一定程度上轉移到房價。

  為更貼近房企當年實際納稅額,記者采用現金流量表中"支付的各項稅費"指標進行分析,同時用1.1的系數進行數據矯正。

  從整體水平分析,近年來上市房企納稅額一直不斷上升,2007年至2012年納稅額民間房屋信貸利率任何問題免費諮詢分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元,分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,今年前三季度增長28%左右。將軍區民間二胎借款

  這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外,還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。上述稅費中,營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成瞭房企納稅主體,但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。

  這一比例水平顯得頗高,由於全年凈利潤有望在第四季度進行較大調整,因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。以六年觀察期來看,從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1:1左右。這意味著,每年這些房地產企業在賺取1元凈利潤的同時,稅務部門也同時征稅約1元。

上市房企納稅額是凈利潤兩倍

  以SOHO中國為例,2012年該公司實現營業額153.05億元,同比增長169%;核心純利33.35億元,同比增長135%。但同期SO-HO中國繳納的所得稅為29.77億元,同比增長514%;土地增值稅34.10億元,同比增長315%,結構因素顯而易見。此外,去年銀行房貸餘額12萬億元,獲8400億元利息,土地收入28517億元,政府和銀行從房地產獲得收入47917億元,占6.4萬億元收入的近75%。

  以萬科A為例,該公司在2012年度的實際納稅額為211億元,是其財報中披露的"各項稅費"總額的1.17倍。

  當然,毛利潤不同的房企稅負水平也完全不同。2012年,萬科納稅額一般是凈利潤的2倍,保利地產和招商地產的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。

  但這並不妨礙對房企納稅現狀和變化情況的認知,房企稅負水平較重以及由此推高房價是一個不爭的事實。房企稅負額的增加直接與銷售金額不斷擴大有關,2007年以來中國房地產市場的銷售規模已經翻瞭幾番。

內容來自sina新聞

   房地產行業稅費有十七八種

  這反映瞭納稅額在營業收入中的成本比重,可以看出,自2007年以來上市房企總體稅負水平呈現不斷上升趨勢。當然,每傢開發商的稅負存在不小的差異,根據李明俊的統計分析,2012年標桿房企中中海地產和萬科的稅負率為16%,保利地產、恒大地產和碧桂園在17%,世茂房地產為18%,華潤置地和富力地產為20%,龍湖地產和雅居樂分別為21%和24%。

  新快報訊 業界關於房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒,因國傢稅務總局的表態而畫上句號,但由此引發的房地產企業納稅從嚴清算才剛剛開始。

  易居房地產研究院的研究也發現,在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時,房地產稅收總收入卻不斷增加。數據顯示,2012年地方房地產稅收總收入為10128億元,比2011年上升瞭23.2%,是2001年的20倍。

  納稅額的變化基本與中國房地產市場的冷熱程度保持相同節奏,在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的"晴雨表"。由於納稅額與市場總量上漲有關,仍不能很好反映房企稅負水平,記者則進一步選擇瞭納稅額與營業收入之比,業內也通常以該指標反映房企稅負水平。

  2007年至2013年前三季度,上市房企營業收入總和分別為1986億、2142億、2810億、3776億、4510億、5730億和3954億元。與此相對應的納稅額與營業收入之比,則分別是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

   房企賺錢速度不及稅負增速

  伴隨銷售規模的持續擴大,上市房企納稅額也水漲船高,萬科2007年至2012年納稅額分別為48億、78億、65億、94億、146億和181億。保利地產納稅額從2007年的15億增加至2012年的136億元。其他房企基本都在增加。

  盡管房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關,但近年房企凈利潤增速卻不及納稅額的增長速度。根據年報統計,2008年至2012年上市房企凈利潤增速分別為21%、56%、32%、21%和16%,增幅僅低於當年納稅增速。

   稅負最終轉嫁房價?

  盡管進行數據矯正,但上述房企納稅額與實際納稅額仍可能存在一定差異,這與各公司的會計處理方法不同,部分稅種如印花稅會被直接計入成本費用,以及補稅退稅的動態因素有關。

  雖然業界不斷強調房企稅負太重,但關於房地產開發企業到底要繳納多少種稅,這是一個甚至連不少業內人士都不太清楚的問題。專註於財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向記者表示,房地產行業稅費有十七八種,其中涉及房地產開發企業的主要有11種。

  蘭德咨詢總裁宋延慶分析,房地產稅金支出增加的原因包括房企營業收入、凈利潤等增長,導致營業稅基附加、所得稅也隨之增長。

  而隨著土地出讓金收入增幅下降,已對土地財政產生嚴重依賴的地方政府,也不斷加強對房地產企業的稅收征管和清算加大力度。自2007年以來,國稅總局先後八次發文,要求嚴格征管土地增值稅,各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。

  11月26日,國傢稅務總局表示,下一步將進一步完善制度措施,加強土地增值稅征管,推動土地增值稅清算工作全面深入開展。這也讓房地產行業繁雜且相對較重的稅負現狀再次引發關註。今年前三季度,A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2:1。按照"賺錢多交稅多"的稅收制度設計,房企高稅負交織著復雜的現實因素,而由此衍生的高稅負助推房價問題一直備受詬病。

 房企總體稅負水平呈不斷上升趨勢

  當然,上述支出最終都屬於開發成本。李明俊直言,無論這些稅費是什麼性質,也無論房企會計手段多麼高明,這些稅費最終仍要轉嫁至房價之中,由購房者埋單。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/07342517728.shtml

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