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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

2014年房地產調整的幾大因素

內容來自sina新聞

  第二個房地產要調整的因素毫無疑問來自於價格,房價太高瞭,越來越少的人能購買房,收入越高的人不買瞭。房價最高的時候,沒有房子的人對應的是收入最低的人,完全是不對稱的,現在完全是靠投資性需求來支撐,靠一些恐慌性的需求。因為預測北京的房價還要漲,3萬的飆升5萬,5萬的飆升到8萬。房價和收入比太高,沒有投資性需求,房價肯定狂奔向下,房價完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環境有關,金融投資環境不好,房價會下跌。



  第二,我為什麼會預測房地產將出現中長期的調整?這個分析不外乎三個原因,房地產的調整包括房地產需求的放慢、投資放慢、價格因素的調整。我很不同意很多人的看法,一線城市房地產沒有更大的潛力,二三四線城市完蛋瞭,供過於求。我不同意這個觀點,2013年我們看到房地產在悄悄發生很大變化,不光是價格上的分化,需求也有分化,但是分化的結果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力,增長越沒有泡沫。恰恰相反,價格反映瞭一線城市泡沫最大,調整壓力最大的是一線城市。



  2008年中國經濟調整以來,許多都發生瞭變化,都在往下調整,出口往下調整,以後還是這個樣子,明年、後年甚至未來一段時間都是這個樣子。消費也調整瞭,其它的很多行業都調整瞭。很多因素都在調整,就一個因素沒有變化,就是房地產的繁榮。房地產的繁榮是過去的因素,這個因素能不能持續到下一個階段?這是我們關註的。不是不一定,是不可能。我以為換檔不是調速度換檔,而是房地產發展要降速。這是中國未來經濟下行的壓力的關鍵因素。上行的因素毫無疑問是我們的改革,改革紅利,特別是市場化的改革推動,民間投資或者消費有可能潛力被激發出來,包括熱議的電商,這是一個新的因素。服務業的發展,包括地產分化,商業地產跟服務需求相關,劉曉光說消費型地產,估計指的就是這個意思。主要還是由於出口下滑,導致經濟增長回調。假如房地產調整壓力加大,可能還會跌破7%。必須有新的因素帶動,改革就是新的因素。

  這次中央經濟工作會議強調,要不引起後遺癥的刺激,不想采取刺激性的金融政策來穩增長、保增長。所以,2014年的金融政策跟2013年是相似的,金融政策不會松,也不會緊,保持這麼一個態勢。金融環境松緊決定什麼,一個是大量遊資往中國湧。現在美國的QE要退出,世界資金流在開始松,世界其它國傢向美國流動,這是一個因素。

  另外一個因素就是資金流入房地產的速度,我們現在看到四季度以來銷售量明顯下跌、放慢,再加上價格出現調整,而且資金流也在放慢。整個上半年持續瞭30%的增長,現在持續隻有20%幾的增長,曾經有兩個月跌到20%以下,資金流開始放慢,放慢到比投資相同、低的水平的時候,我預計2014年房地產下調真的會出現,價格下跌不一定馬上發生。這是金融對房地產形成很大的壓力。

  2012年、2013年、2014年房地產沒有調整的情況下保持7%的增長,有可能再往後面,後面2、3年,也還是7%-8%的增長,那房地產有明顯的調整因素,其它要帶動它。

  經濟增長的趨勢,未來2、3年還處在調整當中,這是第一個變化。

  宏觀經濟2014年大傢的看法千篇一律,預測2013還有分歧,其中我就是分歧,我認為2013年中國經濟要調整,而多數人認為中國經濟要上升,8.9%的預測甚至9%的預測,最後證明我的預測是對的。

  我的結論,決定房地產的增長趨勢是決定宏觀經濟環境,是金融環境,金融環境包括金融政策,資金面有變化,這是我觀察房地產。金融調整它自然就調整瞭,不是儲蓄斷檔的問題,不是供給關系、城鎮化加速。金融環境支持房地產,就會支持房價的上漲。2013年為什麼漲?就是因為支持。經濟不好是因為實體經濟不好。但是2013年金融環境9%的增長是沒有問題的,因為實體經濟跟金融有分離,實體經濟不好的情況下,房地產會更繁榮。這個格局還是因為資金不足。如果資金流不斷湧入房地產,房價肯定要漲。

  2012年上半年,中國房地產第二個調整,第一次調整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調整。但是後來半年多時間又上來瞭。金融環境得到瞭解釋,資金流得到瞭很好的解釋。2012年上半年資金流是什麼情況呢?投資是16.6%,流入房地產資金的是5.8%,是它的1/3不到,所以房價必然跌,房地產必然調整。後來下半年房地產政策出臺,它又上來瞭,流入房地產的資金又多瞭。加上大傢看好2013年,海外流資湧入。到瞭2013年貨幣政策比較寬松,所以房價我也預測漲,因為看資金流看得很清楚。

  2014年金融環境是什麼樣?這是最最關鍵的。金融的環境用一個字形容,相對於前些年是偏緊的,相對於2009-2011年,它一定是緊的。原因可以簡單分析一下,三個方面的表現。一個是金融政策。金融政策新一屆政府上來之後就沒有想重復過去,經濟增長下行的時候通過放松金融來促進經濟,這種思路基本放棄瞭。新一屆政府金融政策穩定,不想刺激,吸收過去的教訓。

  2014年最根本是大傢看清楚瞭一件事情,中國經濟發展進入瞭新的階段,這在三中全會上有一句話,當前中國經濟發展進入新階段,改革進入深水區和攻堅階段,現在整個市場、社會甚至世界都認為中國經濟進入瞭跟過去30年高速增長時期不同,有一種說法叫從高增長降到中高增長,是這樣一個轉化。這個觀點大傢現在一致瞭。而且2014年還在調整期,不會有根本性的變化。但是要想往下跌,也還是不容易的。

  第二個因素是市場。我們的企業,房地產日子好,但是大部分企業不好過。為什麼不好過?因為價格上不去。我們的PPI連續23個月負增長,再有一個月就是持續兩年的負增長,有點像1998年的情況。再加上金融市場化、利率市場化,低利率市場化意味著利率上升,利率一上升,再加上市場對金融的需求下降,QE退出,這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。

  2014年經濟增長速度現在普遍預測超過8%,兩傢低於7%,沒有更低,大多數是7%-8%之間。第二個換檔就跟房地產有關,就是你的增長動力、增長的因素發生變化,我們過去是靠投資,特別是靠這種需求,靠供給增長,而最終需求我們面臨的壓力還比較大,我們的消費增長受到收入預期的增長,也是一個調整。這就是一個矛盾,2014年增長動力還沒有發生根本變化。我們投資依賴的增長,房地產支撐經濟增長的因素還存在,但是會不會變,這是我們關心的。

  第三,剩。制造業過剩、房地產過剩,不管是專傢還是房地產開發商都認為三四線城市房地產過剩,走到南京、杭州這些地方,房子非常非常多,太多瞭。因為投資性需求,無限膨脹。所以,房地產過剩和其它過剩是一樣的,房價上漲是供不應求,完全是資金推動。過剩也會導致調整。

  這三個因素的結合,調整就會出來,我也不預測調整會達到多少。連江縣借貸

  作者為經濟學傢、國傢行政學院決策咨詢部研究員

  預測總是最難,但可以根據已知的事物變化軌跡作出一定判斷。2014年,中國經濟發展進入瞭新的階段,房地產市場也進入瞭新的階段。在經濟增長、金融環境等因素發生新變化的背景下,房地產行業會調整嗎?又會怎樣調整?



新聞來源http://sy.h台北信貸房屋ouse.sina.com.cn/news/2014-01-16/08212581217.shtml

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