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7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

??限購松綁











??廣州近郊區域由於大盤集中住宅貨量大,成為今年降價的重災區。而去年較為熱門的幾大區域,番禺、南沙、蘿崗由於去年樓價上漲快速,今年在降價也驚人。據不完全統計,在今年年中的時候,番禺多個大盤降幅超過3000元/平方米。在市橋某學位盤,日前就由於降價幅度過大而引起瞭舊業主的強烈不滿,而該盤的售價從今年初超過19000元/平方米直降至萬元出頭。而番禺的另一個大盤,同樣也因為售價跌至“9字頭”而遭到舊業主的強烈抵制。除此之外,眾多番禺樓盤今年都曾一度陷入瞭降價風波當中。







??這是繼2012年7月6日之後,中國央行再次采取全面、非對稱性降息。事實上,今年以來,中國經濟下行壓力加大,貨幣政策調整動作頻頻,此前央行已於4月25日和6月16日先後實施瞭兩次定向降準。

??在今年經濟進入盤整期的新常態後,樓市邁入“白銀時代”。同時,隨著住宅市場的不斷發展與成熟,購房者在服務方面也提出瞭越來越多的需求。在此契機下,各大房企積極謀求轉型和升級,多個房企紛紛涉足服務領域,由“開發商”轉向“服務商”,在樓市“新常態”下謀求新的增長點。





??2014年樓市的降價促銷可以說是近兩三年來最為瘋狂的一次。今年的樓盤降價不僅是數量多范圍廣,而且降價的幅度也非常的驚人。

??房地產專傢指出,目前由於市場存在觀望情緒,羅馬傢園的“無理由退房”政策有效的解決瞭這一問題,會受到購房者的歡迎。由於最近全國新地王誕生上海,專傢還指出,現階段一線城市的核心地段的房價漲勢趨緩,但是降價的可能性很小。

??無理由退房

??此外,該新政還取消瞭住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目,以減輕貸款職工負擔。公開資料顯示,申請住房公積金貸款主要涉及二筆費用,分別是評估費和擔保服務費。其中,擔保服務費收費標準按貸款額的3‰收取,最低收費300元。而評估費收費標準,是按抵押物評估價值的3‰收取,最低收費300元,最高收費1500元。



??而在下半年,特別是11月份,土地行情就開始逆轉,地王也開始頻頻出現。數據顯示,11月,一線城市土地成交建築面積為686萬平方米,環比大幅上升112%;成交均價為10269元/平方米,環比上升20%,同比上升32%。在成交價方面,土地成交均價為2011年以來最高值。













內門區民間二胎房貸

??隨著多傢銀行跟進,房貸放松進入實質性操作階段。業內認為,新政預示著信貸政策轉向,對提振市場有著至關重要的作用。新政出臺,市場恢復信心的態勢明顯。從全國范圍來看,市場交易出現整體回升態勢。數據顯示,10月第二周監測的41個城市累計成交面積回升明顯,環比上周累計成交上漲43%。其中33個城市成交環比上漲,上漲城市超八成。而購房者群體的反應也證實瞭他們對這一新政的歡迎。改善型買傢、學位房買傢等對二套房有需求的置業者都紛紛表示,這是一項利好。





??2014年9月30日,央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中,關乎個人按揭貸款的條例最受市場關註。包括:首套房首付比例30%,貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍,以及對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買商品房,執行首套房貸款政策。














??在央行降息前,多地就已推出公積金新政。據不完全統計,福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市都對公積金貸款政策進行瞭不同程度的調整。

??值得一提的是,隨著貸款利率較大幅度降低,廣大“月供族”的還貸壓力將得到一定程度減輕。以20年100萬元商業房貸為例,如果按照基準利率計算,購房者可以減少月供234元,合計20年可以減少4萬元的利息支出。

??10月9日,住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。《通知》規定:職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上,可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的,繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合並計算。同時,按照支持基本住房消費原則,《通知》強調,住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工,不得向購買第三套及以上住房的繳存職工傢庭發放住房公積金個人住房貸款。同時,《通知》要求,各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,並推進異地貸款業務。

??公積金新政





??930



??關鍵詞·市場篇



??有數據顯示,截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米,環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%,尤其一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長,且9月增幅又進一步擴大,庫存壓力巨大。

??在今年,房地產企業也不甘寂寞在電商上的動作越來越大。在“11.11”房地產行業的電商就非常火熱。作為行業的龍頭,今年萬科就搶先聯手淘寶全面“觸電”,以廣州萬科為發起者,號召全國18傢萬科城市公司108盤集體參戰,累計推出逾千套精選特價房源,搶灘“雙11”。今年參與到電商的房企數量非常多,除瞭萬科外,包括保利、綠城、方興地產等等都大力參與其中。而今年房地產行業在電商平臺的收獲也頗豐。今年萬科參與淘寶雙11活動,據悉,開發商將所有因使用淘寶網點售樓而減免的渠道費用均返利給到客戶,僅廣州萬科的優惠總值即已高達千萬。如此大規模的優惠力度讓消費者大為實惠,簇擁而至,活動上線首日,店鋪接待量即破萬,成交過千萬;周末兩天,累計接待訪客量逾4萬人,成交金額逾5000萬。而同時據記者瞭解,對於一個正常熱銷樓盤,年客戶接待量約8000臺,即萬科開店首日,就創造瞭一個正常熱銷樓盤一年的接待量。



??中國人民銀行宣佈,自11月22日起,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

??據瞭解,本次推出的“無理由退房”政策的是廣州樓盤羅馬傢園,旨在購房後至明年5月31日前,如果本物業產生相關不滿意,購房者可以申請無理由退房。除此之外,羅馬傢園項目還推出瞭“十年免費入住感恩回饋換房節”活動,對於此次活動成功換房的業主可以獲贈10年物業管理費。





??房地產行情好壞,可以很明顯地表現在土地市場上。今年土地行情的變化也明顯地反映出樓市行情的走勢。今年上下半年土地市場就分化明顯。數據顯示,今年1至6月全國國有土地使用權出讓收入共為21129億元,同比增長26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。據相關統計顯示,今年上半年全國20傢標桿房企上半年在全國拿地總金額不足1600億元。

??而降價促銷以及信貸政策的改變使得市場開始發生轉變,特別是從10月開始,成交就一路回暖。廣州房管局公佈的最新數據顯示,11月份廣州各區新建商品住宅網上簽約面積87.17萬平方米,環比漲15%,新建商品住宅網上簽約7670宗,環比漲16%。網上簽約均價15626元/平方米,環比上漲9%,自8月份以來首次出現止跌回漲。



??11月24日,廣州市年內最高總地價住宅地紅雲塗料化工廠住宅地出讓,盡管是底價成交,但也創下瞭今年的總價地王。11月26日在上海,陽光城子公司上海富利騰房地產開發有限公司以21.08億元競得楊浦區平涼社區03F5-01地塊,樓板價達41078元/平方米,溢價61.41%,刷新瞭楊浦區土地最貴單價紀錄。



??而在12月4日,北京也出讓瞭一宗“地王”級地塊。12月4日北京市國土資源局將現場競拍今年北京土地市場樓面單價最貴的一宗地塊——海淀區太平莊村2號地,地塊起始價為6億元,競買保證金為2億元,建築控制規模為16136平方米。據測算,起始樓面單價約為3.71萬元每平方米,將是今年北京推出的樓面單價最貴的一宗地塊。

??房地產市場“白銀時代”、“白銀十年”等類似說法,近期頻頻被提起,成為2014年度房地產業界、乃至經濟界的流行詞。2014年,樓市步入瞭“白銀時代”,這句話源於萬科總裁鬱亮。他表示,“黃金時代”如少年青春期,而步入“白銀時代”即進入壯年期,行業將會更加成熟。但“白銀時代”跟“黃金時代”相比,毛利下降,競爭壓力大,庫存壓力大,地價高。

??一紙“限購令”在今年樓市低迷的大背景下遭遇瞭挑戰。從4月底開始,各地放松限購的風聲就開始吹起。6月開始,限購松綁的城市開始有增多的趨勢。繼呼和浩特市正式發文宣佈取消限購之後,濟南的賣房宣傳開始“吹風”放開限購,終於從7月10日起也全面松綁,無論是戶籍人口還是非戶籍人口,購買住宅均將不再受到套數限制。到7月中旬,已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、沈陽等近十個城市對限購政策作出不同程度的調整。而中央層面依然未對市場采取過多幹預。

內容來自sina新聞

??7月底8月初,多個城市宣佈放開限購。7月29日,杭州在醞釀瞭半年之久後終於公開表示放松限購。第二天,房價連跌36個月的溫州立即跟進,隨後,寧波也宣佈正式放開限購。與此前“調整”和“放松”為主的方式相比,這一輪“松綁”的城市大多態度更加堅決,基本以“全面取消”為主。

??隨著房地產市場進入“白銀時代”,房企的利潤逐漸下滑,另外,隨著住宅市場的不斷成熟,一些業內人士判斷,未來的主流消費群體將會由80後、90後構成,其消費觀念、行為都將導致未來市場發生巨變,房企之前僅靠規模增長已難以滿足企業可持續發展的需求。業內普遍認為,房地產進入新常態,過去的爆發式發展遇到市場瓶頸,高地價遇到市場的房價低漲幅,房企的利潤率明顯被攤薄;而物業服務是朝陽產業,也恰好是房企的最容易轉型的方向,目前的競爭相對較小。

??9月22日下午,南京市明確提出,在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。至此,在南京執行瞭三年半的限購令終成歷史。武漢市房管局於9月23日發佈消息證實取消限購,並於9月24日立即執行。9月26日,珠海也宣佈放松限購。

??降息

??全國46個限購城市中,目前尚未取消或者松綁限民間2胎借款缺錢急用哪裡借錢購的城市還有5個,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及三亞。







??回顧2014年房地產市場,在“雙向調控”的基調下各地區出現不同的去行政化的跡象,而廣州市場則進入去庫存的調整期,市場觀望情緒濃重,在平淡的樓市環境中,打折、抄底、多少萬抵多少萬、低首付等各種字眼已經司空見慣。為瞭突破市場觀望心態,打動買傢入市,開發商甚至奠出瞭“無理由退房”的大招。

??上半年市場最艱難。前6個月的時間,廣州一手住宅成交的情況一反過去穩定的狀態進入到一個下行的通道。據網易數據中心提供監控陽光傢緣的統計顯示,2014年上半年,廣州一手住宅成交量同比萎縮瞭三成。監控顯示,截至到6月30日,全市十一區一手住宅成交面積382.86萬平方米,與2013年521.4萬平方米成交面積相比,同比下跌瞭26.6%。今年上半年全市網簽成交套數為31602套,同比下跌27%。

??地王

??房貸新政

??白銀時代



??業內人士分析認為,目前大中城市樓市前景尚不明朗,這樣的購房“無理由退房”對於開發商而言是一個提高銷售業績的好方法。至於開發商這一“無理由退房”的舉措,不管是一種提高自身銷售業績的銷售手段,還是為瞭盡快回籠資金舉措,如果能夠得很好的落實,對樓市的穩定及購房者的置業信心都是一個不錯的舉措。

??2014年10月9日,中國建設銀行率先實行認貸不認房,支持居民傢庭合理的住房貸款需求,對於貸款購買首套自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。

??降價促銷











??在廣州其他的近郊區域,包括屬於黃埔區內的蘿崗板塊都有多個樓盤先後降價,如萬科東薈城、中海譽城、嶺南雅築、萬科金色夢想等等樓盤都曾出現過降價現象,但是基本上這些樓盤僅推出限量的降價單位,房源售罄後優惠取消,報價也迅速恢復之前水平。



??今年的降價潮不僅影響到近郊,市中心的樓盤也一度被波及其中。位於天河區珠江新城的越秀·星匯雲錦項目的售價在今年年中就曾出現瞭明顯的下調。據報價顯示,該項目從今年4月份的64000元/平方米已經降到今年6月份的50000元/平方米,雖然降價幅度有1萬以上。

??2014年對於房地產行業而言並非是豐收年,而更像是調整年。用萬科總裁鬱亮的形容,那就是房地產行業已經由“黃金時代”進入瞭“白銀時代”。對於市場來說,今年的表現可謂是曲曲折折,百味俱有。從年初的悲觀情緒蔓延至後來的成交量持續下滑,再至年末在政策的支持下成交回穩。一路走來,今年的樓市是近幾年來較為艱辛的。

??去庫存



??樓市進入調整期的2014年,高庫存已經成為行業最為擔心的問題之一。根據國傢統計局數據,房地產的待售面積,房地產在建施工面積以及房地產土地儲備面積均處歷史高位。據數據顯示,截至9月底,國內的一線城市的新建商品住宅庫存總量已經保持瞭8個月的環比正增長,庫存的壓力進一步加大。



??住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,央行降息力度很大,直接目的是刺激宏觀經濟,間接利好房地產業,預計會緩和目前樓市低迷態勢,“降息會緩和開發商資金鏈壓力,使部分剛需入市,會穩住房價,但預計不會大漲。”

??從2014年1月份開始,全國樓市開始降溫,廣州成交量環比2013年12月份出現超過一成的跌幅,同比更是銳減瞭近五成。受春節假期的影響,進入2月份,成交量繼續向下,包括廣州在內的不少城市開始出現降價促銷的現象。三月份雖然成交量有所回升,但是和傳統“陽春三月”仍有不小差距。隨著降價的浪潮擴大,番禺一些豪宅樓盤也加入瞭降價的行列。4月份成交均價有所回落,成交套數上升。隨後,在“五一”假期的帶動下,再者一些開發商為瞭快速回籠資金,加大瞭促銷的力度,這也在一定程度上促進瞭5-6月廣州樓市的成交。但是和去年同期相比,仍然呈現一個萎縮的態勢。至2014年6月下旬,廣州中心六區網簽套數為9864套,較去年12125套同比下跌18.6%。外圍五區簽約套數21738套,同比去年同期的33036套,下降34.2%,下降的幅度明顯。此外,外圍五區占全市網簽量也持續下滑,由73%下降至68.8%。

??而根據克爾瑞最新的報告指出,目前多數重點城市存量持續上升,北京、上海、深圳消化周期同比增幅超過90%,二線城市表現分化,福州、廈門、南京、重慶等4個城市消化周期同比增幅超過100%,僅武漢消化周期同比縮短,城市差別較大。



??在廣州,2014年以來整體市場成交表現較為低迷,而去年各大房企積極拿地,2014年的供應量不斷增加,致使住宅的存量不斷創新高。根據克爾瑞最新的統計數據顯示,截至9月28日,廣州全市住宅存量達1009萬平方米,市場去化壓力不斷加大,按照最近6個月的平均去化速度59.05萬平方米/月計算,存量去化周期超過17個月。



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2014年房地產市場先冷後暖

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/07155954021490122080739.shtml

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