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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

克而瑞北京四月房價分析報告

  北京、上海、廣州、深圳龍潭區農地貸款率利最低銀行比較四大一線城市一直被業內媒體稱為"調控政策的風向標",不管是從調控的深度,還是執行的力度,北京的樓市走向

 始終牽掛著無數媒體、從業人員和購房者的心。

  整體上看,2011年北京樓市在"限購""限貸"的打壓下,購房者觀望情緒濃厚,市場陷入瞭深度低迷,可以說,此次的政策調控是歷史上調控以來,觀望情緒達到最深的一次,同時,政策一出,市場交易量即刻進入冰點。這種局面持續至2012年一季度,北京地區的樓盤紛紛出現瞭推後開盤、上門客戶銳減的現象,甚至不難發現,有個別項目在整體定位上做瞭局部調整。業內人士和相關專傢一致認定,此輪調控的出臺,將帶動房地產行業進入深度調整期,未來行業的發展進入理性發展階段,未來的產品將更加滿足廣大購房客戶"自住"的需求。

  2012年一季度,北京樓市開始出現解凍現象,二手房市場敏感度最為明顯,個別熱點區域看房客戶增多,成交量開始回升;而新盤供應,多以剛需類產品供應上市,部分項目調低瞭市場預期,開盤價格均以"低開高走"為策略來贏得成交量。這一點,可以說與上海的市場特征出現瞭明顯的不同,北京降價的樓盤市場罕見,而新盤"低開高走、以價換量"成為去年一季度市場的基調;進入二季度,由於新增供應的持續不足,而旺盛的購房需求不斷被壓制,市場開始出現反彈回暖,新開項目紛紛調高市場價格,成交量不斷攀升;2012年下半年,北京樓市全面回暖,部分占據城市中心位置的中高端項目,更是出現瞭報復性的回漲,近郊低單價、低總價類項目成交量全線飄紅。北京樓市從一手房到二手房,從近郊到市中心,價格全面上漲態勢。

  2013年1-2月份,市場受"春節後信貸政策將進一步收緊"等謠言的影響,市場成交量依然走高,部分項目出現瞭"恐慌性購買",二手房市場更是"坐地漲價",當業內人士都在感嘆北京樓市又進入瞭非理性購房的時候,新"國五條"細則趕在全國兩會開幕前突然發佈,其中最受關註的一條"價格按轉讓所得的20%計征個人所得稅"引發熱議,政策出臺後,北京二手房成交量出現"井噴",買賣雙方爭相搭乘細則實施前的"末班車",加速過戶。

  3月底"北京細則京十九條"落地,北京全面落實瞭國五條細則,比較嚴厲,限購擴容,二套房貸首付上漲至7成,北京一二手市場成交量快速降溫。隨著政策的實施,二季度北京市場將進入政策消化期,成交量將止漲回調,隨著成交量的下降,三季度預計房價將轉向下行,並促使成交量企穩,此時市場供求雙方將逐漸形成新的平衡。整體來看,我們對2013年北京樓市持謹慎樂觀的態度,未來房價依然保持穩中有升的走勢。

  2013年4月,北京一手房交易價格指數為1057.8點,較上月上升29.4點,環比上漲2.86%,漲幅較上個月擴大2.40個百分點。為近13個月以來的最高水平。進入2013年,僅在與2012年新年交替的12月份出現瞭短暫的回調外,價格指數呈現一路上漲態勢。

  北京細則落地,限購政策擴容,二套商業房貸、公積金貸款首付比例提高至七成,同時,由於公積金政策調整,"認房又認貸"的標準與商貸基本一致,大部分偏高端的改善性需求將受到抑制。但未受此次新政影響的剛需盤將會對市場形成一定刺激和拉動作用,預計接下來的5月份,北京的價格指數將繼續延續上升趨勢。





  在這樣的背景下,近期哪些項目更值得關註?哪些項目更具上漲潛力?基於此,我們通過CRIC房價系統作出的指導價與項目實際售價的對比,您發掘市場價值窪地。

 一、一手房價格指數:4月指數創下近13個月來新高,前4個月新增供應不足,帶動近郊和市區板塊價格均呈上漲態勢

  2013年4月,北京一手房交易價格指數為1057.8點,較上月上升29.4點,環比上漲2.86%,漲幅較上個月擴大2.40個百分點。為近13個月以來的最高水平。進入2013年,僅在與2012年新年交替的12月份出現瞭短暫的回調外,價格指數呈現一路上漲態古坑鄉民間二胎借款勢。

  北京細則落地,限購政策擴容,二套商業房貸、公積金貸款首付比例提高至七成,同時,由於公積金政策調整,"認房又認貸"的標準與商貸基本一致,大部分偏高端的改善性需求將受到抑制。但未受此次新政影響的剛需盤將會對市場形成一定刺激和拉動作用,預計接下來的5月份,北京的價格指數將繼續延續上升趨勢。

  根據我們對北京市場新開項目的定價進行對比發現,二者的走勢方向是非常一致的,事實上從北京2012年二季度開始,部分剛需項目入市價格就表現出瞭上漲態勢,但上漲幅度較少,近郊剛需類的項目采取上漲2000-3000元/平方米的方式進行試探性的上漲,隨著幾個典型項目的大幅熱銷,市場加速回暖。進入下半年,部分在市中心區域的中高端項目推盤上市,通過良好的配套、客戶口碑和超高的性價比,吸引瞭大量客戶,尤其是以方興地產的金茂悅銷售表現搶眼,其中2012年10月份一期開盤當天銷售金額達20億元,在北京樓市引起巨大震蕩;可以說,以上兩類產品,從近郊到市區紮實的將一手房市場帶到瞭空前看漲的當前。

  二、二手房價格指數:本月市場成交量快速回落,價格指數漲幅有所收窄

  1、價格指數:新政實施,客戶觀望情緒加重,價格指數漲幅回落





  2013年4月,北京二手房交易價格指數為1082.1點,較上月上升15.8點,同比上漲25.39%,環比上漲1.48%,漲幅較上月縮小瞭2.59個百分點。

  進入4月份,在新增掛牌房源較少、買賣傢持觀望態度等因素影響下,北京二手房市場成交價格指數呈上漲趨勢,但受行業調控政策的影響漲幅有所回落。

  2、市場運行:成交量快速回落,未來將趨於穩定

  4月份北京二手房住宅共成交5103套,較上月大幅下降88%,新國五條細則出臺後,3月份二手房市場受"政策末班車效應"影響明顯,當月二手房市場嚴重"透支"未來市場成交,本月成交量大幅下降不可避免。待政策逐步消化後,市場成交量將趨於穩定。

  2012年-2013年北京二手房成交走勢圖





  三、指導價調整:市場走勢平穩,10大樓盤指導價上調

  1、指導價上調:新推小戶型、低總價剛需產品,上調幅度最大

  本月我們總共上調瞭10個新開樓盤指導價,其中近郊板塊中小戶型產品居多。在2012年二季度開始,北京市場成交回暖,三季度開始,近郊區域剛需及首改產品開始小幅上調售價。在限購政策近乎苛刻的大環境下,偏高端改善型產品受到抑制,剛需產品為市場主要需求,開發企業順應形勢,大多選擇剛需產品入市,市場表現為小面積、低總價項目熱銷。

  從具體樓盤來看,本月上調幅度最大的三個樓盤為:龍山華府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中鐵花溪渡和魯能七號院•溪園,其中位於順義區的魯能七號院•溪園本月再次推出5棟住宅樓,主力戶型為84.8-85.58平米二居,本月順義區中建•國際城項目高價開盤,並取得熱銷,帶動區域價格上行,位於昌平區的龍山華府項目近期推出現房樓棟,銷售價格將高於前期價格。



  備註:指導價上調的理由(供參考)

  1.新行業政策出臺,對板塊內特定類型的項目形成利好

  2.板塊內庫存房源逐漸減少,新開盤項目稀缺性突出

  3.板塊內生活配套升級,如交通設施、生活設施、休閑娛樂設施等

  4.市場進入傳統銷售旺季

  5.板塊內項目類型符合當前市場需求

  6.相鄰板塊指導價連續上調,拉動本板塊價值上行

  7.板塊內某一項目高價開盤並獲得熱銷,拉動板塊價值上行

  8.板塊內出現高價成交地塊,拉動板塊價值上行

  2、指導價下調:受政策面影響,中高端項目及別墅項目多數指導價下調

  本月我們總共下調瞭10個新開樓盤的指導價,其中以中高檔和別墅項目居多。本月"新國五條"細則落地,偏高端的改善性需求又將面臨嚴峻挑戰。從具體項目看,本月下調幅度最大的為北京one、格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東方普羅旺斯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)三個項目。其中北京one項目由於位於通州區,屬於剛需產品聚集區域,但該項目主打科技型住宅,配以高標準精裝修,與區域市場主流需求不符,以致去化速度較慢。格拉斯小鎮、東方普羅旺斯等別墅主要面對高端客群,在國五條嚴格控下,預計未來將面對更加嚴峻的銷售壓力。





  備註:指導價下調的理由

  1.新行業政策出臺,對板塊內特定類型的項目形成利空

  2.板塊內新開樓盤增多,區域庫存房源逐漸增多,新開盤項目競爭壓力增大

  3.板塊內新增影響居住環境質量的設施,如加油站、化工廠、垃圾處理場等

  4.市場進入傳統銷售淡季

  5.板塊內項目類型不符合當前市場需求

  6.相鄰板塊指導價連續下調,拖累本板塊價值下行

  7.板塊內某一項目開盤但銷售慘淡,拖累板塊價值下行

  8.板塊內出現低/平價成交地塊,拖累板塊價值下行

 四、風險與潛力排行:近郊項目與市區項目房價差距大,軌道交通帶動近郊樓盤持續熱銷

  1、估值潛力樓盤:剛需型項目可積極出手,昌平、順義、房山等城市近郊區域多數項目價格優勢明顯從近幾個月北京持續熱銷的項目來看,依然是剛需產品受到市場熱捧,熱點追逐區域集中在順義區、昌平區、順義區等城市近郊,本月上榜的項目主要集中在昌平和順義區。由於此類項目主要針對價格敏感型剛需客戶,所以項目在每次推案的過程中,價格漲幅均較小,但隨著不斷的新盤入市及老項目的入住、周邊配套的逐漸完善,尤其是軌道交通的開通,對區域內項目的價格拉動明顯,同時此類項目定價與市區的差距依然較大,目前的定價仍低於我們CRIC給出的指導價,未來發展潛力較大。本月項目中龍山華府、鷺峯國際和金科廊橋水岸的實際售價明顯低於克而瑞指導價,且低估幅度超過10%,我們給予強烈推薦評級,從成交情況看,三個項目近期月均去化為30-50套。

  整體來看,目前北京市場在限購的大環境下,去化最好和未來潛力最大的項目依然主要是剛需型產品。



  推薦評級:低估幅度在0到10%之間推薦,低估幅度大於10%強烈推薦;高估幅度在0到10%之間謹慎推薦,高估幅度大於10%不推薦

  2、估值風險樓盤:新的政策調控下,偏高端的改善性產品需適當謹慎

  從CRIC指導價和項目實際成交均價對比來看,本月通州、房山區的個別項目估值風險較高,其中最高的是位於南通州板塊的天鵝堡三期項目,其次是位於北通州板塊的格拉斯小鎮二期項目,高估值達到14%,該項目由於產品品質較前期產品無升級,已不能完全迎合客戶需求;進入不推薦排名第三位的為東方普羅旺斯三期項目,本次新國五條主要打壓中高端改善性需求,市場進入新一輪觀望期,在政策與市場雙重影響下,天鵝堡三期及東方普羅旺斯三期項目主打大面積高總價的別墅產品面臨嚴峻的市場去化壓力。

  本月天鵝堡三期-悅湖、格拉斯小鎮、北京半島 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東方普羅旺斯三期、碧桂園溫泉小區項目實際售價明顯高於克而瑞指導價,且高估值幅度超過10%,我們給予不推薦評級。從成交紀錄來看,價格高於克而瑞指導價格10%以上的項目,去化速度均較慢。進入謹慎推薦的項目多數為遠郊區域的項目或城市高端改善性項目,雲鄉小鎮二期--彼岸香醍 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目位於密雲區,遠郊區域由於房地產市場發展相對滯後,客群主要為區域內地緣型剛需客戶,對價格較為敏感,改善性產品去化速度慢。





  推薦評級:低估幅度在0到10%之間推薦,低估幅度大於10%強烈推薦;高估幅度在0到10%之間謹慎推薦,高估幅度大於10%不推薦

  3、熱銷項目:主要集中在通州區和房山區,金地格林格林 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)潛力居

  1)項目一:金地格林格林



  推薦理由:

  品牌溢價突出:金地格林格林由金地集團開發,金地物業服務。此前金地集團在北京開發的項目有金地格林小鎮、金地格林小鎮6、金地名京、金地國際花園、金地中心、金地仰山及金地朗悅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等7個項目,其中前5個項目均已入住。金地物業的服務水平在業內也大受贊揚,項目一出即為計劃購房的剛需人群點亮瞭一顆希望之星。地段未來潛力大:項目處於通州商務園產業園,該板塊是通州新城的重要組成部分,是市政府確定成為的北京市金融產業四個後臺服務區之一;同時項目較為完善,包括社區班車、社區引進瞭幼兒園配套、社區食堂、社區拉卡拉、社區洗 衣房、社區驛站、社區傢政、社區太陽能、社區俱樂部、社區聯誼會、社區中介的服務。其中社區班車將會連接6號線物資學院站地鐵到社區,間隔10幾分鐘發車一次,為業主乘坐地鐵出行提供瞭便利。精準定位、符合主流市場需求:項目社區以80後為主要客群主打55-90平米的1-3居,主力房型73.78-81.51平方米的二房為主,戶型75.51平米,為純南向兩居室設計。從戶型佈局上來看,主次臥室均為南向明窗,室內的通風性較好;同時主臥室的飄窗設計,提升瞭臥室的居住舒適度及溫馨感;廚房緊鄰餐廳,用餐方便。價格優勢明顯:根據cric房價系統評估,金地格林格林目前價格應在18686元/平方米,目前售價18000元/平方米,具有較大的上漲潛力。周邊競品叫少,未來極具潛力。

 五、新盤預告:首地•浣溪谷、中冶•藍城等項目重點關註

  1、5月新開樓盤預計將達10個

  5月份新開樓盤數量預計將達10個,較4月7個新開盤量有大幅上漲,這主要是由於政策調控細則落地,對市場主流的剛性需求產品影響較小,前期對市場持謹慎態度的開發企業對市場預期看好,加快推盤入市。從區域來看,5月新開樓盤預計將主要集中在大興等城市近郊區,產品類型以適合剛需、改善型需求為主的中低端產品為主。





  2、關註樓盤:首地•浣溪谷、中冶•藍城

  (1)首地•浣溪谷

  首地•浣溪谷項目位於大興黃村鎮孫村空港生活區。占地6.7萬平方米,總建築面積13萬平米,項目一梯兩戶,南北通透,超高得房率。采用人車分流的路網設計,車位配比達1:1。總戶數約980戶,2014年7月收房。



  CRIC指導價--根據CRIC房價系統評估,首地•浣溪谷本次推案產品估價16000元/平方米。

  評估溢價依據:

  一、產品因素:項目為6-9層純板低密建築群,面積區間為82-129平米,剛需客群為主,首改客群為輔;主力戶型以80-85平米的兩居和95平米的三居為主,輔以115平米的逸景三居和128平米四居;景觀方面,首地•浣溪谷綠化率35%,采用疊進式的設計手法,層層見景,規劃設計步入式廣場、噴泉水系、林蔭小徑、中心花園、樹陣廣場等;智能設施方面,小區采用門禁對講系統、閉路監視系統、電子巡更系統、周界防范系統、智能停車場管理、綠色太陽能供熱系統等科技系統,突出人性化,提升居住舒適度。

  二、配套因素:項目內部規劃 1500平米德式風情商業街,滿足基本生活需求;臨近孫村中學、黃村六中、孫村中心小學、邢各莊小學、天堂河小學、新星雙語藝術幼兒園等,教育配套豐富。項目所在的臨空商務區未來是空港經濟綜合體,生活便利,加之受新南城發展的帶動,區域配套將逐步完善。

  三、市場因素:在限購、限貸政策的影響下,剛需及首改客戶為市場主要客群。自2012年3季度開始,滿足剛性需求及升級改善需求的產品成交量價都有所上漲,加之隨著政府2900億新南城計劃的實施,大興臨空商務區配套設施將更加完善,在此背景下,我們認為首地•浣溪谷此時開盤將有望獲得較好的市場銷售,因此,給予其一定的評估溢價。

  (2)中冶•藍城

  項目位於房山區城關鎮饒樂府村,南側緊鄰京周路,直抵六環路、京石高速及在建京石二高速,距城鐵燕房線饒樂府站100餘米,並與地鐵9號線無縫銜接,直通麗澤商務區、公主墳、金融街等主城區熱點區域。總建築面積約17萬平米。在產品規劃上,每棟住宅全部為南北通透的板式住宅,進一步提升居住的舒適性與品質感。戶型以95平米左右三居、80餘平米兩居的舒適型戶型為主。



  CRIC指導價--根據CRIC房價系統評估,中冶•藍城本次推案產品估價13500元/平方米。

  評估溢價依據:

  一、企業品牌:項目由2011年世界500強企業中冶集團旗下--中冶京誠置業開發,中冶京誠憑借雄厚的資金實力,廣泛的國內外影響力以及央企的社會責任感,已實現跨區域佈點、多項目運作的開發模式,打造瞭眾多具有代表性的優秀精品項目。

  二、產品品質:在產品規劃上,項目進一步提升瞭居住的舒適性與品質感,每棟住宅全部為南北通透的板式住宅。戶型以95平米左右三居、80餘平米兩居的舒適型戶型為主,可滿足首次置業及升級改善置業者的需求。

  三、市場因素:在限購、限貸政策的影響下,剛需及首改客戶為市場主要客群。自2012年3季度開始,滿足剛性需求及升級改善需求的產品成交量價都有所上漲,隨著政府規劃的推進和地鐵燕房線的修建,項目所在區域已成為房山區城市發展的新軸點,吸引瞭眾多品牌開發商的進駐,在此背景下,我們認為中冶•藍城此時開盤將有望獲得較好的市場銷售,因此,給予其一定的評估溢價。

  六、CRIC房價系統項目評級清單(已上線項目)











































新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-16/11582195491.shtml

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