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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

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銀行冷對三四線城市房企 中小房企高息民間借貸

  銀行開發貸冷對三四線城市房企

  中小開發商被迫高息民間借貸三、四線城市房地產開發商紛紛"出走"找錢,海外融資同比增長兩成以上

  中小開發商被迫高息民間借貸

  三、四線城市房地產開發商紛紛"出走"找錢,海外融資同比增長兩成以上

  ■本報記者 曹 蓓

  "目前,隻有一級開發商能從銀行貸出款來,我們這種小開發商根本沒有辦法",北方的某三線城市,跟戴先生面臨相同窘境的小型房地產開發商不止一傢。

  "我們這裡好幾傢開發商集中高息貸款,大多是通過熟人或者親戚,如果手裡有閑錢,可以投到那裡,每個月的利息是在4%上下浮動",傢住河北的李女士告訴《證券日報》記者,"但是現在樓市不是特別好,一般關系的不太敢投瞭。"

  記者撥打瞭某股份制銀行溫州分行的電話,"我們現在的房地產開發貸都要報到總行批準,但是總行批下來的一般是綠城、華潤、萬達這樣的公司,其他公司的其實沒有什麼獲批的可能性。"

  "我們現在不做開發貸",另一個三線城市的股份制銀行業務人員向記者表示。

  此前也有媒體報道,業內人士稱開發貸確已收緊,房地產項目尤其是三、四線房地產開發項目已經遭到銀行貸款的"拋棄"。據廣深兩地民間融資人士透露,近期三、四線城市房地產開發商紛紛"出走"找錢,海外融資同比增長兩成以上。

  開發貸"看人下菜碟"

  "從去年年底到現在,我沒有從銀行貸到過一次款",戴先生說,"不光是我,很多比我規模大一些的開發商也貸不出來錢,除非是那種規模特別大的公司。"

下營區二胎房貸是什麼意思  正是從去年年底、今年年初開始,銀行拋棄三四線城市房地產開發項目的說法也開始流傳。

  記者撥打浙江一傢股份制銀行溫州分行的電話,該行一位客戶經理告訴記者,目前他們所有的房地產開發項目都要報總行批準,然後才可以做。而在總行批準的名單中,基本上都是綠城、華潤和萬達一類大公司開發的項目。"其他的小開發商其實根本沒有可能獲批",該客戶經理稱。

  不僅僅是三四線城市,北京的小房地產開發商也面臨相似的困難。

  "各傢銀行對房地產開發貸把控都比較嚴格,因為涉及到很多風險。規模較小的企業,確實不容易獲得貸款審批,北京的情況相對還好一些呢,其他地方更是貸不出錢來",興業銀行一名客戶經理告訴本報記者,"即便可以做,放款時間也會比較長,從剛開始提交資料到最後收到這筆貸款資金至少需要3、4個月的時間,中間有很多流程"。

  業內人士指出,大型房地產開發企業由於需求額度較大,具有和銀行議價的優勢,有可能爭取到利率較低的貸款。而對於中小型開發企業來講,由於貸款審批環節復雜,貸款成本明顯高於大型開發企業,導致中小開發企業生存環境舉步維艱,尤其是在流動性難言寬松的市場背景下,銀行對於中小房企的開發貸款的限制會更加明顯。

  原因不僅是"錢緊"

  "從去年到現在我沒賣出一套房子",戴先生坦言。

  銀行收緊三四線城市開發貸的原因,自然不僅僅是因為流動性。

  民生銀行在2013年年報中分析未來可能面臨的風險時指出,"房地產,特別是三四線城市的中小開發商,可能面臨資金鏈斷裂"。

  今年年初,興業銀行暫停部分房地產融資業務的消息引發瞭市場一陣恐慌,隨後興業銀行行長李仁傑在接受采訪時表示,對房地產相關業務政策的調整,隻是從審慎角度出發的暫時行為。

  而其他各傢銀行似乎也隱約地透露出某種信息。"房地產行業今年的確面臨一定風險"、"今年市場自發出現看空樓市的行動"。

  據我愛我傢市場研究院統計,6月中上旬,北京市住宅網簽量(含新房、二手房)為7074套,比5月份同期回落7.85%,比2013年同期回落46.45%。其中,住宅新房的網簽量為3008套,比5月中上旬回落11.03%,比去年同期回落46.95%。在庫存量方面,截止到6月20日,北京市新房庫存量在經過瞭18個月後再度回歸8萬套以上,為80844套,比月初的76760大幅增加超過4000套。從5月10日北京市新房突破7萬套至今,僅隔41天即再度破"8"。

  有統計稱,南京網上房地產頁面顯示,南京商品房的庫存量已經沖破"4萬套"大關,達到40067套。

  多位業內人士稱,三四線城市的樓市可能面臨更為嚴峻的情況。

  從去年年底開始,三、四線城市已經進入危險期,第一是成交量大幅下滑,第二是價格出現不同程度的實際下跌。在杭州等城市的非核心區,甚至出現瞭六折買房或者是200萬元買別墅的項目。

  "各傢銀行目前對於開發貸都是很謹慎的態度,因為中間涉及到很多風險",一位銀行的對公業務客戶經理告訴記者。

  中小房企另謀他路

  在銀行收緊信貸的形勢下,很多中小房企找到瞭自己的方法。

  "我幾個朋友最近給我介紹的能有高利息回報的融資項目,都是做房地產的,每月的利息在4%左右浮動,但是我感覺最近樓市不太好,就沒有投,這種情況在我的朋友圈裡很普遍",李女士稱。

  "如果不是靠這種民間融資,就要去找信托公司或者基金,但是成本也很高,最後如果房子賣得不好,情況就很困難",戴先生說。

  統計顯示,5月份,多個在售的地產信托產品預期收益率均超過瞭上年同期水平,部分甚至高達11%。在規模呈現明顯放緩的同時,房地產信托的收益率反而被抬高。用益數據顯示,2014年1月至5月底,在信托公司發行的487款集合類房地產信托中,產品平均預期收益率為9.7%。而在2013年同期,平均預期收益率為9.65%。

  業內人士分析稱,投向非一線城市的地產項目由於風險更高,其融資成本也相應會抬高一些。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/08132789144.shtml

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