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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

光復鄉房貸激進擴張或埋隱患 遠洋地產2015架構重建



??經歷兩年的“去區域事業部化”運營後,遠洋地產在2015年或將再度更改目前的管理架構。來自遠洋地產內部一位管理者的消息說,遠洋地產已基本決定於2015年在相關區域恢復區域事業部制度。

??經歷瞭一年的萎靡後,遠洋地產在2014年開始對市場采取激進態度。一些觀察傢和分析人士認為,遠洋地產在土地市場的攻城拔寨可能是在為恢復事業部制度做準備。

??遠洋地產集團拒絕回復《中國經營報》記者的置評要求。遠洋地產認為由於相關問題牽扯到戰略問題,相關細節要在提報董事會後才能進行評論。

??此前的一些報告認為,企業在激進擴大規模時才會采取區域管理或事業部管理的方式。而普遍的分析和預測則對2015年中國整體房市場保持悲觀。在這樣的邏輯鏈條中,遠洋地產如果誤判2015年房地產市場整體情況,或將給其2015年的發展埋下隱患。

??恢復事業部目的為收權、降低成本

??一位要求匿名的遠洋地產內部管理者向《中國經營報》記者透露說:“2015年,遠洋地產將出現管理架構方面的巨大變化。遠洋地產將恢復此前的區域事業部。”

??早在2009年到2011年,遠洋地產先後成立瞭天津區域事業部、北京事業部、東北事業部以及商業地產事業部。

??2012年3月,遠洋地產開始改革管理架構,由原本的三級架構變為二級架構,即“集團—城市公司”。 遠洋地產的北京事業部和東北事業部以及天津事業部被撤銷。

??當時,北京事業部被撤銷後,區域內8個處於不同開發階段的房地產項目被劃歸四個項目公司。其中遠洋·LAVIE、遠洋·傲北項目是一個公司,遠洋·萬和公館項目是一個公司,遠洋·天著項目是一個公司,遠洋一方、遠洋東方公館及幾個尾盤項目是一個公司。

??在人事安排方面,遠洋地產副總裁、北京區域事業部總經理徐立繼續擔任遠洋地產副總裁。而北京區域事業部副總經理胡宇宙則在辭職後加盟天潤置地擔任副總裁。原北京區域事業部的員工大部分被分散到上述4個分公司中。

??據媒體報道,北京區域事業部隻留下瞭財務部和人事部,負責協調北京的各個分公司與總部的溝通與銜接。媒體援引未署名的消息人士的話說:“雖然暫時沒有動,但由於北京事業部已不存在,因此處於一個不尷不尬的位置上,估計2015年會保留,未來去留還是未知。”

??事實上,在整個事業部的建設過程中,遠洋地產董事局主席、行政總裁李明一直是這一制度的推動者和主導者。2009年北京區域事業部剛剛成立的第一年,李明還親自掛帥,分管北京區域事業部的工作。

??當時取消事業部之後,遠洋地產對此解釋稱:“例行的公司內部調整。”“針對市場的變化,每兩三年甚至一年的時間,都會進行這樣的調整,人員變動或組織結構變動,很正常。是為瞭提高工作效率,縮減決策環節。”

??有媒體援引未具名人士的消息稱,遠洋此番舉動是為瞭收權和減低成本,也就是把分公司的權力收回集團來,同時縮減人力運營成本。在隨後的輿論中,亦有觀察傢認為此次調整的根源是遠洋地產內部對於企業發展、管理,以及企業文化的理解、融合等方面日益加劇的沖突。

??或為擴張做準備?

??上述接受本報記者采訪的遠洋地產內部人士告訴記者:“2015年遠洋地產有可能成立東北事業部,天津、上海、杭州等要合成一個事業部,在華中區武漢要成立一個事業部,華南還有一個事業部。總計可能會成立四個事業部。這四個事業部由四個副總裁來負責,但是財務權力和人事權力可能不會下放。”

??此前有觀察傢對遠洋地產的事業部安排評論說,實行事業部制或項目分公司制,是根據公司所處不同時期的不同需要。一般情況下企業在擴張時會采用事業部制度。事業部擁有相對獨立的市場、利益和自主權,責、權、利劃分比較明確。而取消事業部實行項目分公司制則可以減少管理層級,加強總部的統一控制調配和人員管理,通盤考慮擴張發展進度。

??分析認為,在總公司領導下設立多個事業部,各事業部有各自獨立的產品或市場,在經營管理上有很強的自主性,實行獨立核算,是一種分權式管理結構。對於一個企業的事業部來說,一般都是獨立核算,因此在資金運用、利潤分成、人員管理等方面有很大的權力。撤銷後,總部直接對項目進行管理,在區域市場上,權限被壓縮。

??遠洋地產方面並未就恢復事業部等問題進行正面回應,而是默認未來或將出現事業部方面的調整。其理由是相關變化牽扯到戰略問題,一些細節要在提報董事會後才能確定。

??但是一位要求匿名的上市房地產企業負責人分析說:“2014年遠洋地產一直在激進拿地,這或許可以說明這些舉動是恢復事業部的基礎。因為一個區域內有大量項目,成立事業部會更好地幫助集團分擔工作。”

??記者統計2014年遠洋地產拿地情況發現,全年該公司一共取得13塊地塊,145.5萬平方米,拿地金額187億元。其中北京拿地8塊,100萬平方米,拿地金額共計162億元。此外,遠洋地產還在天津取得瞭4幅地塊,在上海取得一幅地塊。

??遠洋地產內部人士對記者置評說:“恢復事業部後,各個區域責任將更加明確。這中和區房屋貸款樣可以把集團背負的業績指標向下面分解,區域方面就會擔負更大的指標考核任務。同時,區域方面會加大與同行業的競爭意識。比如,遠洋地產作為一個數百億元銷售額的公司在全國不會跟千億元銷售額的企業競爭,但是在相關區域內就要強調競爭瞭。”

??但是一些市場人士擔心,在目前中國宏觀經濟新常態之下,房地產市場能否在2015年出現復蘇並不樂觀。“2014年遠洋地產在北京、天津等地激進拿地,如果北京等一線城市房地產市場依舊受到調控限制,那麼遠洋地產或將面對一些難以預計的麻煩。”







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/09285959490696439448929.shtml

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