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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

業內質疑國五條就是為降成交量 剛需被一再誤傷

  調控的困惑

  王營

  一群素不相識的人,短短一周就組成瞭多達333人的QQ群。他們均因北京公積金政策頻頻變化而陷入尷尬境遇,甚至還曾組織集體抗議。不限於這群人,人們的困惑是,調控究竟是在打擊投資投機,還是連剛需和改善性需求一並控制?

  兩個業內人士的對話或許可以映照。一個開發商針對北京公積金調整評價說,"我左看右看、上看下看,看不出政策的邏輯。"另一位業內人士回應說,"邏輯很簡單,就是不讓買房。"

  一再被誤傷的剛需

  時間已是晚上十點。北漂陳曉嘩(化名)拖著疲憊的身軀進入地鐵。車廂內嘈雜不已,她全然感受不到。在京工作近5年的陳曉嘩,買房之路可謂傷痕累累。

  2011年2月16日,北京公佈"國八條",連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍傢庭,限購一套住房。陳就在限購范圍內。直到2013年,陳曉嘩才具備購房資格,但此時,她一直關註的某個樓盤,房價比限購前足足上漲瞭9000元/平方米。不僅如此,按照今年3月底北京出臺的"國五條"執行細則,如果陳曉嘩購買二手房,還要承擔差額的20%個人所得稅。免稅的房子,則比其他房子上漲瞭10-20萬。

  故事並沒有結束。4月8日新車車貸條件,北京市公積金部門發佈新規,借款人月均收入超北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低於其月收入的50%。2011年北京職工月均工資4672元,即對於月工資14016元的申請人,其月還款額不得低於7008元。

  稅前月收入15000元左右的陳曉嘩不幸躺中。也就是說,盡管是首套房,如果陳曉嘩想享受公積金貸款優惠,她的月供必須在7008元以上。公積金部門給陳的回應是,隻高不低。這讓陳感受到無比沉重的壓力。

  陳曉嘩算瞭一筆細賬。"如果月收入14016元,扣去公積金1682元,養老保險1008元,醫療252元,失業25元,個稅989元,剩下10060元。月供7008元除公積金3364元外,最低還款額為3644元,月收入還剩6416元。鑒於二手房稅高,銅鑼鄉二胎房屋銀行目前最好買新房。但新房一般得2年後入住,租房一居3500,隻剩2916元生活費,日均97元。"

  她每月還要給父母寄生活費,自己其他日常支出尚未計算。另外,陳的收入並不穩定,有的月份較高,有的月份極低。類似陳曉嘩這樣的購房者很多。她說,自己理解公積金部門的初衷,但針對高收入人群劃定的線不夠科學,缺乏充分的民意調研。

  陳曉嘩屬於典型的被誤傷的首套房剛需。此次北京公積金新政被誤傷的人群,更多是偏剛性的改善性需求。3月25日起,從以往的"認房不認貸"調整為"認房又認貸"。即便名下無房,但如果有過貸款記錄或者有過公積金購房提取記錄,仍被認定為二套房,首付七成,利率上調至1.1倍。

  目的就是降成交量?

  根據鏈傢地產市場研究部統計,目前二手房市場上改善性需求占比約為45%,其中買一賣一的置換需求約占36%。也就是說,超過三分之一的購房需求首付從30%迅速提至60%。

  鏈傢地產副總裁林倩表示,北京公積金新規對高收入人群限制貸款,是為瞭加速其還款,少占用公積金。但費解的是,"一般使用公積金貸款的都是剛性需求,這部分人群本應被保護,不懂政府為何作出諸多限制?"

  21世紀不動產分析師張磊認為,對所謂"高收入人群"進一步限制貸款,體現瞭北京市此輪調控以來的一貫原則:對住房需求不再鼓勵,而換之以"堵"的精神。北京市要求將其月收入的50%用於還公積金貸款,足以嚇退一批剛剛符合此要求的中等收入以上購房群體,從而緩解需求壓力。這其實也是國傢此輪調控樓市的重要原則。隨著限購效應的遞減,供求緊張對房價帶來的壓力仍相當大。堵住部分需求,也是不得已而為之。但客觀地說,這種防堵措施,會傷害一部分剛性需求,不是市場化的應有之舉。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為,既然政策層面明確提出今年鼓勵改善型需求入市,那後續細化執行政策就不應該出現與之相悖的結果。否則,就顯得政府調控政策思路混亂,沒有依據。新規隻不過是將現有需求後置,並不是根治的方法。

  林倩認為,目前的政策隻會讓供應更少。"20%凍結二手房市場流通,對單身進一步限購也會減少房源上市。對於一個擁有兩套房的京籍單身而言,她肯定不會輕易賣房瞭,因為賣瞭她再也買不瞭。" 亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,目前使用公積金貸款的人群占比很少,公積金政策的收緊對於房地產成交量以及房價影響並不大。公積金貸款一般最多貸80萬,使用公積金貸款的總房款總價在120萬左右,這樣的房子在北京已是六環外瞭。

  令陳曉嘩疑惑的是,調控不惜誤傷剛需和改善性需求,但實際上投資投機卻未必堵得住。她身邊一位朋友,實際擁有兩套房,但產權均在女方名下。這位朋友一直沒有去派出所更新戶口本資料,男方仍然算單身。由於民政局並未與建委聯網,他們不需要假離婚就可以再新購一套房,甚至還能享受首套房公積金貸款優惠。記者調查發現,這種情況並非孤例。

  中原地產研究總監張大偉稱,如今的投資投機占比並不高,主流是剛需和改善性需求。如果不調剛需,房價就不會跌;如果不調改善性需求,房價就不會停漲。林倩也認為,當前房地產調控已經不是抑制投資投機,目的就是讓成交量下降。"這一次,為政策歡呼的不多,反而爭議很多。主要原因是,當下是賣方強勢的市場。在這種背景下,在流通稅方面做文章,短期內人們看到的隻是增加瞭買方的實際負擔。"她預測,房地產市場將經歷一段時間的陣痛期。

  業內人士認為,如果政策堅持在隻堵不疏的思路上越走越遠,就隻能在抑制需求上不斷極端化,可惜至今未真正影響房地產的市場預期。到瞭重新思考政策思路的時候瞭。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-11/08092067034.shtml

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